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在聞春仙看來,住宅開發(fā)依靠的是居住需求,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依靠的消費(fèi)需求,而專業(yè)市場,尤其是像她這樣的花木專業(yè)市場,依靠的是產(chǎn)業(yè)需求,通過產(chǎn)業(yè)互動(dòng),謀求可持續(xù)地產(chǎn)開發(fā)
宏觀調(diào)控劍指住宅市場,包括萬科在內(nèi)的國內(nèi)住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。在住宅政策收緊、國內(nèi)投資渠道較少的大背景下,商業(yè)地產(chǎn)儼然成為投資界下一個(gè)“藍(lán)海”。
而同是轉(zhuǎn)型,浙江嘉興開發(fā)商聞春仙,卻選擇了花木專業(yè)市場,在長三角廣袤而富饒的農(nóng)村,深耕商業(yè)地產(chǎn)。
日前,記者專程前往嘉興桐鄉(xiāng)屠甸鎮(zhèn)采訪。
田野間的商業(yè)地產(chǎn)
聞春仙,一位平凡的女性,走在浙江的人海里,或許根本引不起特別的關(guān)注。但是,一旦本報(bào)的專訪切入主題,她言語間,便閃現(xiàn)出浙商的聰慧。
記者首先想知道的是,她為什么會(huì)選擇開發(fā)花木城,這個(gè)比較另類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呢?
聞春仙告訴記者,史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來,房地產(chǎn)不景氣,許多開發(fā)商轉(zhuǎn)走商業(yè)地產(chǎn)的路子了。她覺得,國家房地產(chǎn)調(diào)控堪稱嚴(yán)厲,但是國家沒有調(diào)控商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商突破的一個(gè)方向。據(jù)她了解,老百姓手中的錢還是有的,社會(huì)資金還是比較充裕的,不少人不投資住宅,投資商業(yè)地產(chǎn)。“說實(shí)話,作為企業(yè)總要運(yùn)行,所以我們選擇了商業(yè)地產(chǎn)。”
當(dāng)初這宗現(xiàn)在案名為桐鄉(xiāng)花木城的地塊掛牌出讓,憑著多年的經(jīng)商直覺,聞春仙感到,機(jī)會(huì)來了。
造花木城,首先要分析市場飽和度。這宗專業(yè)市場地塊出讓時(shí),政府經(jīng)過慎重的調(diào)研,給這個(gè)市場定性定型。目前省內(nèi)除了蕭山花木城外,尚沒有類似規(guī)模市場,特別是浙北地區(qū)。而聞春仙自己的調(diào)研顯示,圍繞著這個(gè)專業(yè)市場地塊,桐鄉(xiāng)、海寧,以及嘉興十幾萬畝花木基地,方興未艾。“如果花木城飽和,當(dāng)初我也不會(huì)出手了。”她說。
她還有更深層次的思考
打造花木城,為農(nóng)民提供一個(gè)交易的平臺(tái),符合國情省情,F(xiàn)在許多城市提出打造森林城市,花卉產(chǎn)業(yè)潛力巨大。這塊花卉專業(yè)市場用地,可以發(fā)展周邊農(nóng)戶種植苗木,帶動(dòng)二三萬畝花卉種植,進(jìn)一步帶動(dòng)嘉興地區(qū)的十多萬畝花卉產(chǎn)業(yè)。建造花卉苗木專業(yè)市場,以三產(chǎn)帶動(dòng)一產(chǎn),以一產(chǎn)帶動(dòng)三產(chǎn),桐鄉(xiāng)花木城有望與當(dāng)?shù)鼗ɑ墚a(chǎn)業(yè)形成良好的互動(dòng)格局,良性持續(xù)發(fā)展,企業(yè)獲利,政府開心。
很顯然,作為開發(fā)商的聞春仙,不僅僅是在造城,她在下一盤很大的棋。
桐鄉(xiāng)花木城本月動(dòng)工建設(shè),但是,周邊不少農(nóng)民已經(jīng)望風(fēng)而動(dòng)。在這個(gè)專業(yè)市場附近,一塊1600多畝農(nóng)村流轉(zhuǎn)地,目前周邊農(nóng)民已經(jīng)競相入駐,先期開展花卉交易。
記者在現(xiàn)場采訪遇到一位老板,他本來是做工業(yè)的,看到桐鄉(xiāng)花木城啟動(dòng),就在周邊租用了四五百畝土地,開始種植花卉。他說:“依托桐鄉(xiāng)花木城,不用宣傳,生意自然會(huì)做大。”
這或許就是聞春仙的底氣與膽識(shí)。
贏利點(diǎn)在哪里
在其銷售部沙盤上,記者看到,桐鄉(xiāng)花木城分幾個(gè)部分,一部分是苗木種植交易區(qū),一部分是盆栽花卉交易區(qū),一部分是商業(yè)服務(wù)區(qū),包括總部商務(wù)中心、生態(tài)餐廳、綜合服務(wù)中心等設(shè)施,更有大型SHOPPINMALL,比蕭山花木城功能配套更為完善,是一個(gè)集購物、逛街、美食、旅游、休閑于一體的“城”。
記者問:對(duì)于開發(fā)商來說,這種專業(yè)市場的贏利點(diǎn)在哪里呢?
聞春仙:開發(fā)這個(gè)市場,不是說今天賣出去賺錢,后面就一走了之不管了;我們需要后續(xù)管理市場,慢慢賺錢。一個(gè)專業(yè)市場,必須考慮可持續(xù)發(fā)展。像義烏小商品市場,運(yùn)作時(shí)間越長,知名度越高,生命力越強(qiáng)。為了市場后期運(yùn)作著想,政府規(guī)定,桐鄉(xiāng)花木城只銷售一半,開發(fā)商自己留一半。一方面是為了培養(yǎng)市場,另一方面也給經(jīng)營戶吃個(gè)定心丸:開發(fā)商與大家的利益是捆綁在一起的。對(duì)于開發(fā)商,一方面是銷售一半的物業(yè),回收成本,另一方面,做大市場,管理市場慢慢獲利。等市場做起來,開發(fā)商舍不得賣房子,就想著出租,因?yàn)槌鲎獗荣u房賺得錢還多。銷售一次性賣掉,而出租可以年年不斷地收租。